Covid-19 e Locazioni

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La grave crisi economica conseguente al diffondersi del virus Covid-19 si manifesta anche nella difficoltà di molti conduttori di adempiere le obbligazioni nascenti dal contratto di locazione.

La questione riguarda tutti coloro che si siano trovati in difficoltà economiche a causa dei provvedimenti adottati dal Governo nazionale e, variamente, da quelli regionali che hanno portato alla chiusura di attività commerciali non ritenute essenziali e degli studi professionali con gravi ripercussioni sulla percezione di reddito dei soggetti a cui è stata, incolpevolmente, inibita l’attività lavorativa.

Si tratta, all’evidenza, di un evento di forza maggiore che incide sul rapporto sinallagmatico contrattuale inducendo le parti, locatore e conduttore, a trovare nuove pattuizioni che possano porre rimedio alle imprevedibili difficoltà cagionate della situazione economica contingente. L’iniziativa spetta certamente al conduttore; dovrà manifestare le problematiche insorte contattando il locatore (meglio con una raccomanda a/r oppure una pec) al fine di trovare una soluzione che contemperi gli interessi di ambo le parti.

Non condividiamo l’ipotesi d’interrompere unilateralmente il versamento dei canoni di locazione; si tratterebbe di una decisione arbitraria che potrebbe essere mal digerita dal locatore.

Cercare di trovare un accordo condiviso è certamente la via più pratica per le parti. Le alternative sono diverse: il conduttore potrebbe invocare una riduzione del canone di locazione, oppure suggerire di prorogare la scadenza del pagamento senza addebiti, o anche sospendere il pagamento per il periodo di mancata fruizione dell’immobile rateizzandolo nei canoni futuri quando tornerà nuovamente disponibile e riprenderà l’attività esercitata. Le parti concorderanno, anche, il periodo nel quale avranno valore i nuovi accordi; questo potrà essere legato alla durata dell’emergenza Covid-19, oppure calibrato sulla necessità di uscire dalla situazione economica emergenziale che non sarà di breve respiro. Nella trattativa il conduttore potrà trovare appiglio negli artt. 1256 c.c. (impossibilità temporanea della prestazione: “Se l’impossibilità è solo temporanea il debitore, finché essa perdura   non è responsabile del ritardo nell’adempimento”) 1467 c.c. in tema di eccessiva onerosità sopravvenuta nei contratti a prestazioni corrispettive (Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto con gli effetti stabiliti dall’art. 1458) ed infine (per le locazioni commerciali)  nell’art 4 della Legge 392/1978 e (per le locazioni abitative) nell’art. 3 della legge 431/1998 che riconoscono al conduttore la facoltà di recesso per gravi motivi con preavviso di almeno sei mesi.

L’unico intervento a favore delle imprese previsto dall’esecutivo è contenuto nell’art. 65  del DL 18/2020 per il quale:  al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse  all’emergenza  epidemiologica da COVID-19,  ai   soggetti   esercenti   attività   d’impresa   è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura  del60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1.   2. Il credito d’imposta non si applica alle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020 ed è utilizzabile, esclusivamente, in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Non resta che sperare nelle nuove misure annunciate dal Governo per far fronte alla situazione di grave prostrazione economica.

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