Condominio: Il Presidente dell’assemblea è responsabile per l’omessa convocazione di tutti gli aventi diritto

  • Da:pagineverdi
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Cassazione Civile 29878/2019

Innovativo orientamento della Suprema Corte in materia di responsabilità per la delibera assembleare dichiarata invalida a causa dalla mancata convocazione di tutti i condomini. I giudici di legittimità hanno ritenuto che sia compito del Presidente verificare che tutti gli aventi diritto siano stati ritualmente convocati; qualora non vi abbia provveduto, è sua, e non dell’amministratore, la responsabilità del vizio che determina l’annullabilità della delibera assembleare adottata.

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Commenti

Le considerazioni di natura giuridica formulate in risposta ai quesiti posti, basandosi su informazioni generiche e non documentate, non hanno valore di parere pro veritate o vincolante, si declina ogni responsabilità per l'uso che ne verrà fatto.

16 Risposte a “Condominio: Il Presidente dell’assemblea è responsabile per l’omessa convocazione di tutti gli aventi diritto”

  1. mariarosaria

    mi trovo nella situazione di aver ricevuto un decreto ingiuntivo per mancato pagamento di quote deliberate in assemblea alla quale non avevo partecipato perché non convocato e né mi era stata notificata la delibera assembleare

    02/04/2024 - 12:28 #
    • STUDIO LEGALE CINQUE

      Pregiatissima Sig.ra Mariarosaria, la problematica da Lei lamentata è frequente. Il decreto ingiuntivo dev’essere opposto, diversamente, qualora non lo fosse già, sarà dichiarato definitivamente esecutivo. La delibera sulla scorta della quale è stato richiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo, se non impugnata nei termini di legge, sospesa o revocata, legittima l’emissione del provvedimento monitorio. Nel caso specifico, Le consiglio di fare valere in sede di opposizione al decreto ingiuntivo la mancata convocazione e partecipazione all’assemblea e l’omesso invio del verbale dell’adunanza, con la conseguente invalidità, nella forma dell’annullabilità, delle deliberazioni adottate (considerato che dell’esistenza della delibera è venuta a conoscenza soltanto dopo la notifica del decreto ingiuntivo). Attenzione però, come non mancherà di rappresentare il suo avvocato di fiducia, ” il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione; ne consegue l’inammissibilità, rilevabile d’ufficio, dell’eccezione con la quale l’opponente deduca solo l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento.” (Cassazione Sezioni Unite 9839/2021). Dovendo formulare apposita domanda finalizzata alla declaratoria di annullamento della delibera assembleare viziata Le consiglio di formalizzare l’impugnazione entro 30 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo (data dal quale decorre, in questa particolare situazione, il termine perentorio previsto dall’art. 1137 comma 2 c.p.c – In argomento Tribunale di Palermo sentenza n. 2501 del 24 maggio 2023) Spero di esserle stato utile. Cordialità

      03/04/2024 - 16:03 #
  2. ANTONIO GIORGINO

    salve, nel mio condominio si è svolta una autoconvocazione ai sensi dell’art. 66c.c. un condominio, il solito, si è candidato alla carica di presidente, alla apertura delle offerte di tre candidati ha aggiunto la sua. I tre candidati sono stati invitati ad uscire per dare libertà a tutti di poter scegliere: al presidente non è stato possibile allontanarlo. L’assemblea si è chiusa con la nomina di un nuovo amministratore. Il giorno dopo il presidente “si è accorto” che un condominio non era stato convocato ed ha annullato l’assemblea. è corretto?

    14/03/2024 - 09:56 #
    • Studio Legale Cinque

      Gentilissimo Antonio, andrei direttamente alla questione afferente l’eventuale annullamento della delibera da parte del presidente dell’assemblea. Le dico subito che il presidente non ha questo potere. La nomina del presidente non è imposta dal legislatore; qualora nominato deve soltanto verificare la regolare convocazione degli aventi diritto, garantire l’ordinato svolgimento della riunione assicurando agli intervenuti la possibilità di esprimere il proprio parere in relazione ai singoli ordini del giorno. La delibera asseritamente viziata per la mancata convocazione di un avente diritto può essere impugnata solo dall’interessato pretermesso entro 30 gg. che decorrono dalla data di comunicazione della deliberazione (Art. 1137 comma 1 c.c)

      14/03/2024 - 16:39 #
  3. Teresa

    Vorrei un parere sul fatto che faccio parte di un piccolo condominio di quattro unità. Per poter volturare il contratto luce abbiamo costituito un condominio minimo ma un condomino contesta

    10/03/2024 - 15:56 #
  4. Salvatore

    Egregio Sig. Avvocato la contatto per avere delucidazioni in base ad una assemblea condominiale.
    Siamo in uno stabile ATC di 9 famiglie di cui 4 proprietari e 5 affittuari
    si e svolta un assemblea in questi giorni del 2024 convocati solo i proprietari per deliberare le spese delle parti comuni. Come pulizie scale, manutenzione giardino, spese elettricita’ e spese acqua comune . Le chiedo un inquilino in affitto non dovrebbe presiedere alla riunione visto che si tratta di spese delle parti comuni?Da premettere che nel verbale della riunione e sempre presente non il proprietario della casa ma sua figlia e suo marito ma non vi e riportata nessuna delega da parte del proprietario intestatario dell’alloggio che delega la figlia ho suo marito a presiedere .e decidere delle spese delle parti comuni? attendo una sua delucidazione in materia grazie Salvatore De Biase

    10/02/2024 - 08:54 #
    • Studio Legale Cinque

      Gentilissimo Sig De Biase,
      mi sembra di capire che l’immobile da Lei condotto in locazione sia di proprietà
      dell’Agenzia Territoriale della casa; presumo si trovi in Piemonte o in altra regione
      che abbia adottato, per gli enti di edilizia popolare, la medesima denominazione. Nella
      prima ipotesi la materia è regolata dalla Legge Regionale Piemonte n. 3 del 17.2.2010 (più
      volte novellata) che all’articolo 24 stabilisce quanto segue “Gli assegnatari in locazione di
      alloggi compresi in stabili a regime condominiale hanno diritto di voto, in luogo dell’ente
      gestore, per le delibere relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi a
      rimborso, compreso il riscaldamento, che sono tenuti a versare direttamente
      all’amministratore” La formulazione è più ampia di quella prevista dall’articolo 10 della
      Legge 392/78 che limita l’intervento del conduttore alle sole assemblee relative alle
      spese e alle modalità di gestione dei specifici servizi di riscaldamento e di
      condizionamento d’aria. La invito a verificare tramite un legale di Sua fiducia
      l’applicabilità e l’attuale vigenza della normativa regionale citata o di quella adottata
      nella Sua regione.
      Altra questione è la partecipazione, in vece del proprietario, di un soggetto che non
      esibisca alcuna delega o riferisca di una delega verbale. La delega conferita dev’essere
      scritta (art. 67 disp. Att.ne codice civile) e certamente non può contenere
      un’investitura preventiva a presiedere l’assemblea del condominio, indicazione che deve
      provenire dalla maggioranza numerica dei presenti all’adunanza.

      13/02/2024 - 09:49 #
  5. Gian Carlo Rinaldo

    Buongiorno ,se ad avere troppe deleghe è lo stesso presidente dell’assemblea che dovrebbe controllare ,l’assemblea è nulla o annullabile? In questa assemblea si è deliberato di affidare a un professionista il progetto per lavori straordinari su parti comuni e anche private confidando su bonus 110. Bonus che poi non abbiamo usufruito per mancata cessione credito. Le spese totali di progettazione comuni e private sono state suddivise ,tramite altra assemblea,tra tutti i condomini in millesimi. Io non avevo previsto lavori in parti private. Su chi posso rivalermi?

    04/02/2024 - 11:15 #
    • Studio Legale Cinque

      Gentilissimo Sig. Giancarlo,

      le questioni non vanno sovrapposte. Una cosa è la responsabilità dell’amministratore per non aver verificato la regolare convocazione dell’assemblea, che sussiste anche nell’ipotesi in cui non gli siano state conferite deleghe, altro è l’eccesso di deleghe assegnate ad un condomino rispetto a quelle previste dal regolamento o dalla legge.

      In quest’ultimo caso, un numero di deleghe superiore a quello previsto dal regolamento determina l’annullabilità della delibera assembleare; in tal senso si è espresso di recente il Tribunale di Torino con sentenza n. 4007 pubblicata il 20 ottobre 2023 confermando il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità ((Cass. n. 8015/2017, n. 7402/1986).

      Cordialità

      09/02/2024 - 16:32 #
  6. Paolo

    Buongiorno Avvocato vorrei un suo autorevole parere. Se a votazione avvenuta non viene deliberato un punto all’O. d.G. i condomini intervenuti in assemblea dopo la suddetta votazione possono cambiare la sorte della delibera? La ringrazio molto.

    26/07/2023 - 15:04 #
    • Studio Legale Cinque

      Pregiatissimo Signor Paolo.
      Mi scuso, ma non mi è chiaro se un punto all’ordine del giorno non sia stato discusso del tutto oppure se, malgrado l’assemblea lo abbia discusso, non sia stato verbalizzato l’esito della votazione e il contenuto della delibera. Attendo pregiatissime Sue

      27/07/2023 - 19:54 #
  7. Riccardo rondolone

    Salve! Faccio una domanda?
    Sono stato convocato ad una assemblea per bilancio e nomina di fine anno tramite raccomandata ricevuto il gg stesso della prima data utile , mentre tutti gli altri hanno ricevuto la convocazione tramite email 5 gg prima .. posso impugnare la non regolarità della convocazione per mancanza di termini di legge? E poi perché a me ha fatto la raccomandata e agli altri email?un’altra domanda:
    è normale che nel bilancio 2022 non vi sono le spese di un lavoro svolto nel 2023 ma che era da fare nel 2022?
    Aiutatemi per favore questo amministratore sta creando molti problemi

    30/04/2023 - 14:30 #
    • Studio Legale Cinque

      Pregiatissimo Signor Rondolone, ci scusiamo del ritardo nel rispondere al Suo quesito.
      Certamente la convocazione pervenuta al Suo indirizzo un giorno prima della data fissata per l’adunanza è irregolare e legittima l’impugnazione delle deliberazioni adottate nell’ipotesi in cui Lei non abbia preso parte all’assemblea o vi abbia partecipato rilevando ed eccependo l’irritualità della convocazione (in tema di acquiescenza alla convocazione invalida Le segnaliamo Tribunale Bolzano Sentenza 6 aprile 2020 n. 354) L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che ” L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima (termine minimo inderogabile – NDR -) della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano” ed ancora ” In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”. Si tratta di mera annullabilità e non di nullità della delibera assembleare.
      Le ricordiamo che l’impugnazione giudiziale dev’essere preceduta dal prodromico tentativo di mediazione da introdurre nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della delibera o, in caso di mancata partecipazione, dalla data di ricezione del verbale.
      Non possiamo esprimere alcuna valutazione sulla corretta iscrizione tra le poste di bilancio delle spese deliberate da Lei indicate nel quesito non avendo contezza dei dati contabili necessari.
      Nella speranza di aver utilmente risposto alle Sue domande, porgiamo cordiali saluti

      15/05/2023 - 12:19 #
  8. Giovanni

    Essendomi trovato nella sgradevole situazione di presidente e non potendo ovviamente essere certo delle convocazioni fatte dall’amministratore dimissionario, ho chiesto formalmente all’amministratore se i condomini erano stati convocati correttamente (ovviamente non era così), e avutone assicurazione, ho fatto mettere a verbale che “il presidente prende atto della dichiarazione dell’amministratore di aver convocato secondo legge’.
    Così penso di aver in qualche modo scaricato sull’amministratore uscente il problema altrimenti per me irrisolvibile in assemblea”.
    Mi sarò tutelato sufficientemente?

    15/04/2023 - 21:18 #
    • Studio Legale Cinque

      Gentilissimo Giovanni,
      concordo con Lei sul fatto che spesso non è gradevole dover assolvere il compito di Presidente dell’assemblea condominiale soprattutto in contesti litigiosi.
      Lei si è posto il dubbio se si è tutelato a sufficienza confidando nella dichiarazione di regolare convocazione fornita dall’amministratore uscente; sebbene sia quello che accadde in quasi tutte le assemblee, mi spiace riferire che a mio (modesto) avviso sarebbe stato opportuno tutelarsi maggiormente.
      Mi induce a tale valutazione anche parte motiva della sentenza della Cassazione già citata e che, per estratto, trascrivo: ” E’ percio’ compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarita’ degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che puo’ essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro) (Corte di Cass. n. 29878/2019)
      La funzione di “controllo” (….controllare la regolarità….), richiamata dai Giudici di Legittimità, presuppone un’attività di valutazione da parte del Presidente che non può limitarsi a recepire passivamente la dichiarazione dell’amministratore condominiale.
      Le difficoltà di verifica lamentate potrebbero essere superate con la predisposizione da parte dell’amministratore di un elenco contenente i nominativi dei condomini ed i loro recapiti (come risultanti dal registro di anagrafe condominiale di cui all’art. 1130 n 6) nonchè l’attività svolta per la regolare convocazione degli stessi.
      Spero sinceramente che l’assemblea fosse stata ritualmente convocata e che nessuno dei condomini abbia avuto alcunchè da obiettare. Per il futuro mi sento di consigliarLe di attenzionare maggiormente l’attività di convocazione effettuata dall’amministrazione condominiale in un contesto di fattiva ed utile collaborazione.
      Cordialità

      15/05/2023 - 13:17 #
  9. Esposito Salvatore

    Si può considerare correttamente convocato un condomino non residente nel condominio con convocazione consegnata a mezzo portiere al di lui figlio residente nel condominio?
    Può quest’ultimo delegare apponendo sulla delega una probabilmente falsa firma del genitore?
    Per sanare una tale prassi sarebbe sufficiente una semplice delega permanente o è necessaria una procura?
    Il presidente dell’assemblea come si deve comportare in caso di dubbio?
    Grazie

    06/02/2023 - 11:44 #

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