Cassazione Civile 29878/2019
Innovativo orientamento della Suprema Corte in materia di responsabilità per la delibera assembleare dichiarata invalida a causa dalla mancata convocazione di tutti i condomini. I giudici di legittimità hanno ritenuto che sia compito del Presidente verificare che tutti gli aventi diritto siano stati ritualmente convocati; qualora non vi abbia provveduto, è sua, e non dell’amministratore, la responsabilità del vizio che determina l’annullabilità della delibera assembleare adottata.
In argomento https://smartlex24.ilsole24ore.com/#showdoc/34318245
Buongiorno Avvocato vorrei un suo autorevole parere. Se a votazione avvenuta non viene deliberato un punto all’O. d.G. i condomini intervenuti in assemblea dopo la suddetta votazione possono cambiare la sorte della delibera? La ringrazio molto.
Pregiatissimo Signor Paolo.
Mi scuso, ma non mi è chiaro se un punto all’ordine del giorno non sia stato discusso del tutto oppure se, malgrado l’assemblea lo abbia discusso, non sia stato verbalizzato l’esito della votazione e il contenuto della delibera. Attendo pregiatissime Sue
Salve! Faccio una domanda?
Sono stato convocato ad una assemblea per bilancio e nomina di fine anno tramite raccomandata ricevuto il gg stesso della prima data utile , mentre tutti gli altri hanno ricevuto la convocazione tramite email 5 gg prima .. posso impugnare la non regolarità della convocazione per mancanza di termini di legge? E poi perché a me ha fatto la raccomandata e agli altri email?un’altra domanda:
è normale che nel bilancio 2022 non vi sono le spese di un lavoro svolto nel 2023 ma che era da fare nel 2022?
Aiutatemi per favore questo amministratore sta creando molti problemi
Pregiatissimo Signor Rondolone, ci scusiamo del ritardo nel rispondere al Suo quesito.
Certamente la convocazione pervenuta al Suo indirizzo un giorno prima della data fissata per l’adunanza è irregolare e legittima l’impugnazione delle deliberazioni adottate nell’ipotesi in cui Lei non abbia preso parte all’assemblea o vi abbia partecipato rilevando ed eccependo l’irritualità della convocazione (in tema di acquiescenza alla convocazione invalida Le segnaliamo Tribunale Bolzano Sentenza 6 aprile 2020 n. 354) L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che ” L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima (termine minimo inderogabile – NDR -) della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano” ed ancora ” In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”. Si tratta di mera annullabilità e non di nullità della delibera assembleare.
Le ricordiamo che l’impugnazione giudiziale dev’essere preceduta dal prodromico tentativo di mediazione da introdurre nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della delibera o, in caso di mancata partecipazione, dalla data di ricezione del verbale.
Non possiamo esprimere alcuna valutazione sulla corretta iscrizione tra le poste di bilancio delle spese deliberate da Lei indicate nel quesito non avendo contezza dei dati contabili necessari.
Nella speranza di aver utilmente risposto alle Sue domande, porgiamo cordiali saluti
Essendomi trovato nella sgradevole situazione di presidente e non potendo ovviamente essere certo delle convocazioni fatte dall’amministratore dimissionario, ho chiesto formalmente all’amministratore se i condomini erano stati convocati correttamente (ovviamente non era così), e avutone assicurazione, ho fatto mettere a verbale che “il presidente prende atto della dichiarazione dell’amministratore di aver convocato secondo legge’.
Così penso di aver in qualche modo scaricato sull’amministratore uscente il problema altrimenti per me irrisolvibile in assemblea”.
Mi sarò tutelato sufficientemente?
Gentilissimo Giovanni,
concordo con Lei sul fatto che spesso non è gradevole dover assolvere il compito di Presidente dell’assemblea condominiale soprattutto in contesti litigiosi.
Lei si è posto il dubbio se si è tutelato a sufficienza confidando nella dichiarazione di regolare convocazione fornita dall’amministratore uscente; sebbene sia quello che accadde in quasi tutte le assemblee, mi spiace riferire che a mio (modesto) avviso sarebbe stato opportuno tutelarsi maggiormente.
Mi induce a tale valutazione anche parte motiva della sentenza della Cassazione già citata e che, per estratto, trascrivo: ” E’ percio’ compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarita’ degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che puo’ essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro) (Corte di Cass. n. 29878/2019)
La funzione di “controllo” (….controllare la regolarità….), richiamata dai Giudici di Legittimità, presuppone un’attività di valutazione da parte del Presidente che non può limitarsi a recepire passivamente la dichiarazione dell’amministratore condominiale.
Le difficoltà di verifica lamentate potrebbero essere superate con la predisposizione da parte dell’amministratore di un elenco contenente i nominativi dei condomini ed i loro recapiti (come risultanti dal registro di anagrafe condominiale di cui all’art. 1130 n 6) nonchè l’attività svolta per la regolare convocazione degli stessi.
Spero sinceramente che l’assemblea fosse stata ritualmente convocata e che nessuno dei condomini abbia avuto alcunchè da obiettare. Per il futuro mi sento di consigliarLe di attenzionare maggiormente l’attività di convocazione effettuata dall’amministrazione condominiale in un contesto di fattiva ed utile collaborazione.
Cordialità
Si può considerare correttamente convocato un condomino non residente nel condominio con convocazione consegnata a mezzo portiere al di lui figlio residente nel condominio?
Può quest’ultimo delegare apponendo sulla delega una probabilmente falsa firma del genitore?
Per sanare una tale prassi sarebbe sufficiente una semplice delega permanente o è necessaria una procura?
Il presidente dell’assemblea come si deve comportare in caso di dubbio?
Grazie